とある外資系コンサルティングファームで働く男の日常

ブログの趣旨を芸能ネタ中心から私の日常や興味のあることに変えました!

ニュートンプレイス中古物件の評価について!駅距離はネックとなるか?

   


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さて、更新が滞ってしまいましたが、スマホゲームばかりしているわけではありません。

相変わらず不動産(マンション)もウォッチしています。

いままでも下記のようにマンションの新築マンションのモデルルーム訪問記などを投稿していましたが、これからは私がお勧めのマンションを中古も含めた形でシリーズ化していきたいと思います。

■モデルルーム訪問記
ザ・タワー横浜 北仲の第2期販売に行ってきた!価格や感想について
パークタワー晴海のモデルルームに行ってきたので、買いかどうか検証!!価格は高い!?
シティハウス月島駅前レジデンスコートを見てきた!価格は安い?

2020年のオリンピック後に不動産が暴落すると夢見ている人が多い中、買い控えも起こっており、且つ物件価格は高くなっているという逆風の状況ですが、現役の外資系プロコンサルタントがお勧めするお墨付きマンションを紹介していこうと思うので、損する確率は極めて低いと言っておきましょう。

顔出しもしておらず、ブログで外資系コンサルタントと名乗っているだけの私の発言にどこまでの信憑性があるかという話はありますが(笑)

細かい事はともかく、私が魅力的だと思ったマンションを中古、新築含めてバンバン紹介していいきたいと思います。

私自身、東京湾岸が好きという事もあり、湾岸マンションを中心に紹介していきたいと思っています。

湾岸マンションの状況(2019年3月時点)

個別のマンションの紹介に行く前に湾岸マンションの現状についてシェアしたいと思います。

中古物件に関してですが、去年の年末頃、すなわち2018年11月頃には湾岸マンションは売り物件の玉数が少なく、不動産の営業マンも『売りたくても売る物件が全然ないんですよ!』と悲鳴を上げている状態でした。

それが、2019年に入ってからは段々と物件が供給され始めました。

先月(2019年2月)などは湾ナビ(主な湾岸中古物件の売り出し情報を配信しているメルマガ)で大量の湾岸物件が売りに出されている!とtwitter上でも軽くバズっていましたね。

ただ、この状況を踏まえて、湾岸マンションの暴落が始まったと悲観するのは早計です。

売り物件は今までが少なすぎて、ようやく普通の供給量に戻り始めたにすぎないのです。(それでもまだ少ないですが)

価格に関しても極端に高くなっていた物件が50万-200万程度下げたくらいで、暴落と呼ぶには程遠いです。

そもそも中古マンション価格はSUUMOなど、テクノロジーの発達により、以前のバブル期と違い透明化が図られているので暴落が起こりづらい仕組みになっているのです。

誰でもマンション名をネットで検索すればマンションの相場というものが見えてしまいますからね。

売却する方も相場から遥かに外れた安値で値付けはしないし、買う方も相場より飛び抜けて高い物件を買おうとはしません。

なので、現在の中古相場がオリンピック後にいきなり暴落する事はありえません。

むしろ、オリンピック後に不動産を買いたい層が沢山いるのだとしたら、相場はまだまだ底堅く、上昇の余地すらあると思っています。

しかし、現状不動産マーケットの市況感として買い控えが起こっている事も事実。

おそらく、オリンピック後に安くなった不動産を買いたいという層と、晴海FLAGの値段が出るまでは下手に中古は買えないという層、あるいはその両方を考えている層が多いのでしょう。

逆に、今のような状況こそ指値も通り易く、価格のこなれた中古物件を購入するにはチャンスです。

その参考になればと思い、物件紹介をしていきたいと思います!

越中島の大規模物件『ニュートンプレイス』

本日紹介したい物件は江東区塩浜にある『ニュートンプレイス』です。

ニュートンプレイスは総戸数989戸を誇る湾岸を代表する大規模物件です。

2003年竣工で築16年の物件ですが、大規模修繕を終えたばかりで共用部分もまだまだ綺麗で長く住み続ける事ができそうです。

2000年代前半の建築コストが高騰する前のマンションということもあり、各部屋の広さも80m2-100m2が多いなど、4人家族くらいまでであれば充分な広さが確保されています。

何より、マンション棟に囲まれた広大な中庭がぜいたくです。

その大きさはなんと7600m2!!

中庭と呼ぶには余りに巨大です。

中庭の中には小さい公園もあり、マンションの敷地内の為、小さなお子さんでも安心・安全。

そして、中庭含めマンションの建物や共用部も日本の著名な建築家『隈研吾』がデザイン・監修しています。

ニュートンプレイスの立地、周辺環境

ニュートンプレイスの立地ですが、JR京葉線「越中島」歩10分、東京メトロ有楽町線「豊洲」歩12分、東京メトロ東西線「木場」歩12分という3駅3路線の利用が可能です。

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どの駅からも微妙に遠いですが、私の中ではギリギリ許容範囲です。

逆にこの駅距離だからこそ、贅沢な中庭を保有し、各部屋もそこそこ広めに取ることができたとも言えます。

日常の買い物は歩いてすぐ(3分)くらいの距離に赤札堂があるのと、ニュートンの一番近い出口から5,6分の距離に木場のイトーヨーカドーがあります。

このイトーヨーカドーは大きく、ギャザリアタワーという二組のオフィスタワーと隣接しており、イトーヨーカドーの館内だけでなく食事をする場所も多いです。(お勧めは明太子食べ放題のやまや)

映画館もヨーカドー内にあります。

赤札堂やイトーヨーカードーに飽きたら、豊洲まで行きビバホームやららぽーとに行くのもよいでしょう。

ビバホームまでは徒歩10分、ららぽーとまでは徒歩16分くらいで行く事ができるはずです。

このように日常の買い物で困る事はないでしょう。

ニュートンプレイスの専有部の仕様

ニュートンプレイスの専有部(部屋の中)の仕様ですが、一部の高級タワーマンションのようにキッチントップや洗面台カウンターが天然石に天井エアコン・・・というわけにはいきませんが、建築費高騰前のマンションのため、隠れたコストカット部分は少なく、マンションポーチもしっかりとられ、プライバシー性に配慮されています。

また、天井高も2.6mあり部屋の広さ以上に解放感もあるでしょう、

その他、床暖房に浴室乾燥やディスポーザー等、だいたいの設備はそろっています。

ニュートンプレイスの間取り

ニュートンプレイスは広大な敷地面積に建設された物件というだけあって、989戸あっても一部屋一部屋が大きいです。

80m2以上の部屋が多くあるので、家族が多く、都心に住みたいという家庭には選択肢として挙がってくるでしょう。

間取りは長谷工物件なので典型的な田の字の間取りになっていて、好みはありますが、各部屋プライバシー性は保たれ、生活はし易い間取りが多くなっています。

また、アウトフレームなので、部屋の中に変な出っ張りもなく家具なども配置し易い間取りとなっています。

ニュートンプレイスの共用施設

ニュートンプレイスの魅力は広い中庭に広い部屋だけではありません。

共用施設が充実しまくりです!

・ゲストルーム
・キッズルーム
・パーティールーム
・フィットネスルーム
・シアタールーム
・サウンド(カラオケ)ルーム
・スタディルーム
・ライブラリー
・ミニショップ
・来客用駐車場
・洗車場
・託児所施設 等

タワーマンションかと思うくらい共用施設が多いです。

特に、豊洲近辺のマンションは、例えタワーマンションであってもフィットネスルーム(ジム)がついているマンションは少ないです。

ニュートンプレイスのジムはマシンも豊富でウェイトトレーニング機器まであるので、人によってはジムを解約してしまってもよいかもしれません。

カラオケやライブラリーなども嬉しいですね!

個人的に、自分のマンション内で色々な遊びが出来るということで、共用施設が多いマンションというのはそれだけでワクワクします。

ニュートンプレイスの価格

2019年3月時点でニュートンの売り物件の価格を調査してみました。

価格:6480万円
広さ:105.4m2
坪単価:約203万

価格:6180万円
広さ:92.4m2
坪単価:約221万

価格:5680万円
広さ:84.71m2
坪単価:約201万

価格:5480万円
広さ:83.86m2
坪単価:約:約216万

現時点で売り物件は4件あり、坪単価は200万-220万くらいです。

豊洲まで歩けて、この部屋の広さで200万円台前半の坪単価は、今の不動産市況を考えると安いのではないでしょうか!

部屋も広い、共用施設も充実、それなのになぜ安い!?と疑問に思う方もいるかもしれませんが、その理由こそがニュートンプレイスの唯一の欠点・・・

駅からマンションまでの距離です。

一番の最寄り駅が京葉線の越中島。

そこまで徒歩10分。

ここを遠いと感じるかどうかです。

ニュートンプレイスから越中島駅まではひたすら真っすぐの道を歩いていくだけで、商店街のように途中にお店があるわけではないので面白味がなく、距離以上に遠く感じる事もあるかもしれません。

豊洲駅までは徒歩12分と表記されますが、実際は運河の橋を渡る必要があり、信号なども考慮すると12分プラス数分はかかるでしょう。

このように駅まではそこそこあるのです。

でも10数分です。

10数分歩けば、広い部屋と充実した共用施設がある城が待っている・・・

そう考えればたいしたデメリットでもないと思うのですが如何でしょうか?

少なくとも私にはそのデメリットを補って余りあるメリットのが大きいと感じました。

都心で広い部屋をリーズナブルな価格で探している人にとっては、ニュートンプレイスは間違いなくお勧めなマンションです!

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