とある外資系コンサルティングファームで働く男の日常

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勝どき晴海有明の人気タワーマンションの価格はまだ安い?まだ上がる理由とは

      2017/03/31


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あと4年後に控えた東京五輪。

バレー会場も横浜アリーナではなく有明にすることが決まり、オリンピックの主要施設もだいたいどこか決まってきましたね。

辰巳(潮見)でもアクアティクスセンターの建設工事が始まるなど東京の湾岸地区の再開発も盛り上がってきました。

一時は豊洲の新市場問題で豊洲マンションの市場価値も暴落か!?と騒がれていましたが実際には全くそんなことはなかったです。

マンション相場は依然として維持されたままか、モノによっては値上がりしているマンションもあります。

築地の移転が延期となり、環状2号線の開通が遅れてしまった事は湾岸に住んでいる人には残念だったかと思いますが、オリンピック前までには暫定的にでも道路は開通させる可能性が高いようなので、長い目でみればそこまで心配することでもないでしょう。

環状2号線の開通やBRTが整備されれば湾岸地区は益々便利になり人が集中し、人が集中すればお店が増えるという好循環にハマるでしょう。

そんなことを考えていたら、住む場所として湾岸地区が魅力的に見えてきました。

都心でありながら開放感もあります。

よく飲みに行く銀座コリドーも近いですし(笑)

そもそも、オリンピックは国策のため、その周辺はなにがなんでも発展させるはずです。

参考となるのはロンドン五輪です。

ロンドン五輪でも元々は工場地帯だった場所に選手村を建設し、跡地にマンションを建て再開発された周辺の不動産価格は引き上げられたそうです。

東京でも同じことが起きるのは確定的に明らか!

東京でその恩恵を受けるのはずばり晴海と有明でしょう。

もともと晴海周辺は勝どき、有明、豊洲と発展されてきましたが、晴海と有明に関しては、まだ土地が余っていることもあり、多くのデベロッパーがマンションや商業施設を作ろうとしています。

特に晴海は選手村予定地なので人気にならない理由がありません。

もともとは住友商事や、飲食店、商業施設が入っている晴海トリトンがあり、最寄の駅は勝どきで銀座にも近く、アドレスが江東区の有明や豊洲と違って世界でも有名な都心三区の内の一つ中央区というところからも人気のあったエリアです。

ここに選手村が計画されていて、跡地は2本くらいのタワーが経ち、約5000~6000戸の住宅地になるそうです。

おそらく規模的に東雲キャナルコート(約6,000戸(賃貸住宅約3,000戸、分譲住宅約3,000戸))のような形になるかと思いますが、2000年代の初期にできた再開発事業(東雲キャナルコート)とは違い、晴海の選手村跡地はスマートシティを目指した世界に誇る最先端の街となると言われています。

勝どき・晴海エリアはマンション供給過多?

晴海はすでに三菱地所の晴海タワーズ始め、住友不動産のツインタワーであるドゥ・トゥールなどタワーマンションが一気に供給され始めています。

勝どきエリアも勝どき東再開発ということでドゥ・トゥールの前に3つのタワーマンション(約3000戸)の供給が決まっています。

選手村跡地の住宅供給数をプラスすると、今後中央区の勝どき・晴海エリアは1万戸近くの住戸が供給されるのです。

晴海の下に位置する有明でも住友不動産が商業施設一体型の開発、有明ガーデンシティのプロジェクトをスタートさせています。

このことを受けて勝どき・晴海などを含めた湾岸エリアはマンションが供給過剰となり、価格が暴落すると自称アナリストたちが騒いでいますが、本当にそうでしょうか?

だいたい今回のトランプ相場で自称アナリストたちは円高になると散々言っていたのに結果はどうですか!?

いくらFXで損したと思ってるんですか!?

・・・

と、話がそれましたが、、、

不動産価格についての話に戻ります。

外資系企業に勤めている私は外国人の友人も多く世界の大都市の不動産価格についてももちろん知見があります。

ニューヨークやシンガポールなどに比べれば日本の不動産はまだまだ割安。

そして、トランプ相場で円安・株高となり、ますます海外の投資マネーは日本に流れ込んできます。

海外に住んでいる彼らが買うのは、世界でも有名な都心3区の高級マンションとオリンピックで有名になる有明のマンション

そして、中央区に限って言えば今まで中心は日本橋などでしたが、今後、勝どき・晴海の人口が日本橋などの中心地を越えるということで資源を中央区の東側(勝どき・晴海エリア)に集中させると明言しています。

日本国だけでなく、世界中からお金が集まってくることが確定した地域に1万戸程度のマンションが供給されたところでまったく問題ないですね。

基本的に人が集まれば周辺は発展するものです。

人が増えきちんとしたインフラが整備されれば、1万戸程度の個数なんて取るに足らないとさえ思います。

品川の港南や豊洲、武蔵小杉などもタワーマンションがボコボコ乱立し、同じように供給過剰が騒がれていましたがどこも暴落なんてしていません。

むしろ中古の不動産価格は上昇し続けています。

もはや下がってくるのを待つのは悪手。(10年以上待つ覚悟があるならいいですが・・)

そしてこの歴史的低金利の時代に銀行からお金を借りて家を買わないのはアホとすら思えてくるのです。

じゃあどこのマンションがいい?

それでは私が湾岸地区で現在購入することが可能な、ベストだと思うマンションを紹介しましょう。

The Tokyo Towers(ザトウキョウタワーズ)

勝どきに位置する日本最大級規模(2794戸)のタワーマンションです。

MIDタワーとSEAタワーから構成され、駅には若干MIDタワーのが近いからか成約価格もMIDタワーのが高いです。

このマンションはなんといっても目立つ!!

ぶっとい体躯がかっこいい!!

遠くから勝どきエリアを見ると斜めにグレーのラインが入った太い体躯がその他のタワーより目立ち、『俺、あそこ住んでるんだぜ!えへへ!』と悦に浸れることでしょう。

共用施設も充実していて、ANNEX館という別の建物にジムやプールなどを集約しています。

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特にプールなんて、マンションのプールなのに25メートルが3レーンもあるんです。

プールの大きさも都内最大級です。

分譲時の価格が安すぎたのか、周りに新築のタワーマンションが建っているにも関わらず中古の値段は上がり続けています。

勝どきを代表するマンションはThe Tokyo Towersということは誰も異論はないでしょう。

DEUX TOURS CANAL&SPA (ドゥ・トゥール)

勝どきエリアがThe Tokyo Towers(ザトウキョウタワーズ)ならば晴海はDEUX TOURS(ドゥ・トゥール)です。

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)とはフランス語でツインタワーの意味。

総戸数も1450戸と超大規模タワーです。

デベロッパーは高級マンションを売りにする住友不動産で、同社が手掛けるラ・トゥールという超高級賃貸を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。

多数の芸能人やスポーツ選手が住んでいるラ・トゥールですが、その分譲版タワーマンションがドゥ・トゥールです。

このマンション名だけでも住友不動産の本気度が伺えます。

そしてDEUX TOURS(ドゥ・トゥール)というマンション名だけでなく住友不動産はこのマンションをフラグシップだと位置付けているのです。

フラグシップといえばデベロッパーの顔。

凄くない訳がありません。

今までの住友不動産のフラグシップであった品川港南のワールドシティタワーズのクオリティと人気をみれば、新しいフラグシップのドゥ・トゥールがどうなのか容易に想像できますね。

共用施設には湾岸エリアで珍しいSPAを売りにしているのも、希少性が大事なマンションにとってポイントが高いです。

最近のマンションは水物の共用施設をつけないですからね。

でも、やっぱり高級マンションはSPAやプールなど水物があるマンションだと思ってしまいます。

マンションの下には24時間営業しているフルサイズのマルエツが入っています。

マンション下に24時間スーパーがあれば買い置きなどもしなくて済むので部屋内の荷物が少なくてすみますね。

そして、ワールドシティタワーズ同様マンションの前から住人専用のシャトルバスが運行しています。

行先は新橋。

マンションの目の前から山手線主要駅である新橋まで濡れずに行けるってすごくないですか?

環状2号線が開通したら10分程度で新橋までいけるそう。

今後、勝どき東の再開発が終了したら勝どき駅までも徒歩4分になります。

そもそも晴海エリアは選手村跡地など、今後も住人が増えることが予想されるので、地下鉄も検討されている地域。

今後、BRTの他に地下鉄まできたら・・・

ゴクリ・・・

住友不動産の値付けは高いと有名ですが、今の価格で購入できればまだまだバーゲンセール状態でしょう。

ブリリアマーレ有明

勝どき、晴海と紹介したので最後は有明です。

有明エリアを代表するマンションといえばブリリアマーレ有明!

分譲時のマドンナがCMをしていたのを覚えている人もいるのではないでしょうか。

このマンションはとにかく共用施設がすごい。

全ての共用施設を33Fに集めているのですが、中でも暖炉のあるラウンジの広さは圧巻です。

そしてそのラウンジでは有名なシェフが格安で本格的な料理を提供しているそう。

というか、私の友人も住んでいるのでよく行くのですが、マジでいいマンションです。

エントランスも螺旋階段があり豪華。

それでいて嫌味な感じもありません。

このマンションに自分が住んでいたらとイメージすると・・・

休日の朝起きて、ラウンジに行きおいしいモーニングを食べて、今日なにをするか考える・・・

とりあえず(マンションの)ジムにでも行ってその後、銀座に買い物でもいくか。。なんて・・・

んー・・・

優雅な時間が流れています。

まさにマンションのコンセプト通りホテルライクな時間が送れるマンションです。

また、管理組合がしっかりしていることでも有名で、マンションの価値向上のために様々な施策をされているそうです。

マンションは管理を買えというくらい管理は大切なことですが、それがきちんと出来ているのならば安心して長く住めそうですよね。

ライフラインについても、有明はまだ何もないと思われがちですが、隣のブリリア有明スカイタワー1Fに文化堂というスーパーが入っているので困ることは特にありません。

ドゥ・トゥールのように24時間濡れずにスーパーに行けるというわけではありませんが、これでも十分便利です。

番外編

さて、現在購入できる物件ということで勝どき、晴海、有明でそれぞれランドマーク的な物件を紹介しましたが、番外編として、まだ完成していないけど気になっている物件があります。

それは上述した商業施設一体型開発が行われている有明ガーデンシティです。

デベロッパーは住友不動産。

湾岸地域で商業施設一体型で開発が行われたマンションは三井不動産が担当した豊洲にあるアーバンドックパークシティ豊洲がありますが、このマンションもららぽーと豊洲と直結していて未だに大人気のタワーマンションです。

住友不動産はマンション作りに定評はありますが、商業施設は苦手な分野。

三井の方が商業施設一体型開発は一枚上手です。

住友不動産はそんなことは百も承知でしょうから、この有明ガーデンシティでは住友でも出来るんだぞ!!ということを大々的にアピールするためにも気合の入り方はハンパないでしょう。

住友不動産なので価格ももちろん高いでしょうが、私は現在の湾岸のマンションの値段は全然安いと思っているので湾岸価格で出してくるのであればお買い得でしょう。

それにこれだけ湾岸部に人口の増加が認められるならば本当に有明、晴海と地下鉄が出来るかもしれないですからね!

今後の湾岸エリアの発展が楽しみです!

と、発展してからマンション買ったんじゃ既に遅いですからね!

私も今のタイミングでどこか買っておかないとダメだと真剣に悩んでいます・・・

どうすっかな・・・

まずは内陸VS湾岸で検討しますか。。

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